編者按：自海天咨詢集團(tuán)推出海天密碼“112310”系列文字以來，受到了許多地產(chǎn)企業(yè)、咨詢企業(yè)的青睞與推重。其一個(gè)成本管理體系建立、12月動(dòng)態(tài)成本管理機(jī)制、3大關(guān)鍵點(diǎn)技術(shù)及10%成本節(jié)約目標(biāo)經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)，確實(shí)是造價(jià)咨詢行業(yè)當(dāng)前發(fā)展的有力方向，也是廣大建設(shè)投資單位迫切需要所引導(dǎo)成型的。

　　位于九朝古城洛陽市的凱瑞集團(tuán)，是洛陽市乃至整個(gè)豫西地區(qū)規(guī)模最大、實(shí)力雄厚的大型地產(chǎn)企業(yè)，與海天咨詢集團(tuán)合作長達(dá)近十年之久。其旗下國寶花園項(xiàng)目是豫西地區(qū)著名的別墅群及高層建筑類別，以歐式風(fēng)格、設(shè)計(jì)精良、質(zhì)量過硬等特點(diǎn)獲得過多項(xiàng)大獎(jiǎng)。其建設(shè)過程中海天咨詢集團(tuán)作為重要合作伙伴，采取了一系列咨詢方案，保證了項(xiàng)目良性建設(shè)及成本管理優(yōu)化。

　　　　根基篇

　　檢驗(yàn)滄海明珠要經(jīng)歷怎樣的辛苦才能散發(fā)出瑩潤璀璨的熠熠光輝？

　　起初，它可能只是毫不起眼的一粒砂礫，誤入珠蚌深處；而后珠蚌吐納，歷久滋養(yǎng)，綿綿長久，才能成就一顆圓潤光潔的珍珠。

　　如果一個(gè)項(xiàng)目成立之初，比作一粒珍珠的話，那么項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)過程中所經(jīng)行的成本管控就如一枚珠貝。沒有珠貝的浸潤，哪來明珠的璀璨？

　　如果一個(gè)項(xiàng)目成立之初，就像一粒種子，那么項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)過程中所經(jīng)歷的成本管控就如同成長的一切養(yǎng)分。沒有給養(yǎng)哪來參天樹木？

　　根基，就是一切；成長，注定磨折。

　　凱瑞國寶花園項(xiàng)目正是豫西大地上一顆璀璨的明珠。而海天咨詢在該項(xiàng)目中提供的全程管控則是珠貝，是精益求精的態(tài)度、長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光及為客戶需努力、負(fù)責(zé)的戰(zhàn)略意識(shí)和目標(biāo)。

　　如果把國寶花園項(xiàng)目的運(yùn)作比作一顆大樹，而海天所提供的戰(zhàn)略意識(shí)和目標(biāo)是根基；成本管理體系是主干；階段性劃分及關(guān)鍵點(diǎn)技術(shù)是枝葉；效果就是花。

　　主干篇

　　國寶花園位于洛陽市洛南新區(qū)，東臨王城大道，西臨大學(xué)路，北臨開元大道，南接牡丹大道。國寶花園總占地近800畝，項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積51.88公頃，居住區(qū)建設(shè)用地面積51.88公頃，其中住宅面積25.421公頃，共建用地5.707公頃，項(xiàng)目總建筑面積312785.5㎡，住宅建筑面積258082.24㎡。道路用地8.301公頃，綠化用地面積12.451公頃，綠化率高達(dá)50%以上，10萬㎡浩瀚湖域，6000米生態(tài)湖岸線，16座寧靜島嶼，集獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為一體，構(gòu)成國內(nèi)稀有的世界級(jí)島嶼別墅尊崇社區(qū)。

　　因業(yè)態(tài)類型多樣，建設(shè)體量極大，國寶花園的項(xiàng)目分為各組團(tuán)進(jìn)行，建設(shè)期限較長。本文就國寶花園香泊灣、帕提歐、華府等幾個(gè)近五年來組團(tuán)的建設(shè)情況、咨詢方案進(jìn)行一些總結(jié)。

　　“一個(gè)成本體系”是海天密碼的第一要項(xiàng)，也是海天密碼實(shí)施的根本和主要手段，最基本的體現(xiàn)就是全過程工程造價(jià)管理。香泊灣等幾個(gè)組團(tuán)的建設(shè)采用的正是全過程工程造價(jià)管理。

　　枝葉篇

　　香泊灣等幾個(gè)項(xiàng)目，其全過程工程造價(jià)管理解決方案的實(shí)施可分為如下五個(gè)階段：

　　一、 設(shè)計(jì)階段

　　設(shè)計(jì)階段是海天密碼3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)技術(shù)中的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。工程設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。在項(xiàng)目實(shí)際操作中，設(shè)計(jì)對整體工程造價(jià)的影響高達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)方案是每個(gè)項(xiàng)目能否做到少投入、高產(chǎn)生、合理使用人、財(cái)、物，取得最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本增加。

　　本文就海天咨詢在這一階段中提供的關(guān)鍵服務(wù)點(diǎn)加以概述。

　　在方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)概算與實(shí)際建設(shè)成本存在差異是首當(dāng)其沖的問題。海天咨詢主要配合凱瑞集團(tuán)選擇最佳設(shè)計(jì)方案，確定工程總估算。（包括但不限于基礎(chǔ)形式、基坑支護(hù)方式、外立面、空調(diào)冷熱源、門窗等方案提供造價(jià)估算比較。）協(xié)助甲方編制、調(diào)整整體項(xiàng)目的投資測算，從成本控制角度對不同階段設(shè)計(jì)方案的建造成本進(jìn)行量化評(píng)估和分析，提出降低成本優(yōu)化建議。根據(jù)甲方提供的圖紙、文件等資料進(jìn)行針對不同設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)做法、不同材料設(shè)備選型的成本分析比較；對比甲方的成本控制目標(biāo)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化及綜合性成本建議，以使日后完成的施工圖設(shè)計(jì)符合甲方的造價(jià)控制指標(biāo)。

　　在初步設(shè)計(jì)階段，海天咨詢會(huì)根據(jù)凱瑞集團(tuán)確定的初步設(shè)計(jì)，確定單項(xiàng)工程造價(jià)。并根據(jù)甲方提供的進(jìn)度計(jì)劃編制資金流量表，對整個(gè)項(xiàng)目資金運(yùn)作進(jìn)行反映。在第一次初步預(yù)算完成后，海天咨詢會(huì)提出對上述預(yù)算之造價(jià)減省方案，確定各部分的限額設(shè)計(jì)額度，同時(shí)向甲方進(jìn)一步提出設(shè)計(jì)階段的成本控制建議。

　　　當(dāng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工圖紙出來以后，海天咨詢將組織成本管理人員編制施工圖預(yù)算，通過公司內(nèi)部施工圖預(yù)算與設(shè)計(jì)單位出具的施工圖預(yù)算對比，找出差異，分析原因，形成書面記錄，再次提出施工圖優(yōu)化建議。與設(shè)計(jì)人員溝通調(diào)整，并根據(jù)工程的特點(diǎn)，對指標(biāo)進(jìn)行分析。

　　在項(xiàng)目采購策略和合約規(guī)劃中，合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級(jí)分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對合同的嚴(yán)格管控，從而實(shí)現(xiàn)對“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本”的有效管控。其中，對于施工界面的劃分頗為重要，通過界面劃分，明確各自的工作內(nèi)容，防止過程中費(fèi)用增加。（“合約規(guī)劃”內(nèi)容詳見本刊第五期海天密碼之“3”）

　　項(xiàng)目采購采用集中采購的策略，具體內(nèi)容參見海天密碼之“3”一文，此處不再贅述。

　　針對本工程海天咨詢就工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)原則提出專業(yè)性的建議：

　　關(guān)于工程量計(jì)算規(guī)則，主要從土石方工程、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程，這三方面入手計(jì)量。除了與甲方的明文約定的計(jì)量方法外，其他均按照《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)(2008)》及其補(bǔ)充文件的工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。

　　關(guān)于計(jì)價(jià)原則，主要根據(jù)《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)(2008)》版要求，本定額子目中的所有材料品種都可以參照市場價(jià)格調(diào)整，結(jié)合本項(xiàng)目費(fèi)率合同特點(diǎn)，建議對可調(diào)差的材料范圍明確約定。針對于本項(xiàng)目外裝飾屋頂鋼構(gòu)架、外墻干掛石材、玻璃幕墻、外立面金屬加石材線條等的復(fù)雜程度在詳細(xì)深化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，建議進(jìn)行清單招標(biāo)。

　　二、 招投標(biāo)與簽約階段

　　這一階段，包括了編制工程量清單、編制施工圖預(yù)算、配合總承包單位招標(biāo)、分包招標(biāo)和采購招標(biāo)、分包單位招標(biāo)，等行業(yè)共性的工作環(huán)節(jié)。

　　尤其在配合甲方招標(biāo)過程中，海天咨詢的工作不限于評(píng)標(biāo)、投標(biāo)澄清和質(zhì)疑等，對所有投標(biāo)文件，包括單價(jià)、總價(jià)、工程量以及招標(biāo)文件的響應(yīng)等方面進(jìn)行詳細(xì)審查及分析，并提出詳細(xì)的相關(guān)標(biāo)函分析報(bào)告：《標(biāo)函分析報(bào)告》是在詳細(xì)評(píng)審前由海天咨詢配合凱瑞集團(tuán)對投標(biāo)單位的投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件，投標(biāo)報(bào)價(jià)是否有計(jì)算錯(cuò)誤等進(jìn)行整理的分析報(bào)告。例如：海天咨詢會(huì)對所有投標(biāo)單位的工程量清單進(jìn)行匯總，詳細(xì)分析各綜合單價(jià)的合理性。在編寫標(biāo)函分析報(bào)告時(shí)，不僅僅從各投標(biāo)單位的商務(wù)條件（付款條件、投標(biāo)保證金、工期、質(zhì)量的保證，以及對招標(biāo)文件的響應(yīng)）進(jìn)行比較，還針對清單標(biāo)段和專業(yè)劃分進(jìn)行投標(biāo)價(jià)格的具體比較分析，將影響總價(jià)占比較大的主要材料單獨(dú)提取出來進(jìn)行價(jià)格對比，整理差異較大的分部分析，為業(yè)主提供經(jīng)詳細(xì)對比后的投標(biāo)單位排名建議。在此基礎(chǔ)上，對有效投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審，由業(yè)主進(jìn)行最終的投標(biāo)單位投選。

　　三、 施工階段咨詢

　　施工階段的咨詢工作，包括承包商合同管理、設(shè)計(jì)變更及簽證現(xiàn)場管理、成本月報(bào)與成本動(dòng)態(tài)管理、支付管理以及索賠管理。

　　在承包商合同管理工作中，海天咨詢負(fù)責(zé)甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規(guī)定進(jìn)行解釋；在施工過程中合理地預(yù)見承包商可能出現(xiàn)的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實(shí)際支出，及對未完部分提供相關(guān)的分析及建議。

　　承包商合同管理

　　海天咨詢負(fù)責(zé)甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規(guī)定進(jìn)行解釋；在施工過程中合理地預(yù)見承包商可能出現(xiàn)的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實(shí)際支出及未完部分提供相關(guān)的分析及建議。

　　成本月報(bào)及成本動(dòng)態(tài)管理

　　海天咨詢每月為甲方提供階段性造價(jià)控制的動(dòng)態(tài)分析報(bào)告（包含在建項(xiàng)目當(dāng)月的成本狀態(tài)、當(dāng)月成本變化原因及事件、當(dāng)月項(xiàng)目進(jìn)展情況、當(dāng)月招標(biāo)及合同簽訂情況、當(dāng)月變更簽證情況、當(dāng)月認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)情況、當(dāng)月預(yù)估造價(jià)情況、以及動(dòng)態(tài)成本信息匯總表、并對成本控制綜合情況作出評(píng)價(jià)，并結(jié)合階段控制目標(biāo)進(jìn)行投資偏差分析和提出糾偏建議。）

　　設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理

　　（1）對擬采取的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證方案（不論由甲方、設(shè)計(jì)方、承包商或其他方提出的建議）進(jìn)行造價(jià)分析和判斷，并在此基礎(chǔ)上向甲方給出專業(yè)性的建議；評(píng)估設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的經(jīng)濟(jì)性和合理性，以供甲方?jīng)Q策參考；

　　（2）對于決定采用的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證，負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)變更方、現(xiàn)場簽證方出具的設(shè)計(jì)變更文件及現(xiàn)場簽證文件進(jìn)行預(yù)先審查，如存在任何問題及時(shí)和對方溝通；

　　（3）現(xiàn)場計(jì)量并附完整的計(jì)量資料，審核施工方報(bào)送的變更或洽商，并給出書面審核意見；

　　（4）按照合同分類歸檔所有設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等；

　　（5）以合同為依據(jù)，一般設(shè)計(jì)變更在每月內(nèi)完成對設(shè)計(jì)變更的計(jì)價(jià)，并解決設(shè)計(jì)變更對工程造價(jià)的影響以及相關(guān)合同價(jià)款的調(diào)整；

　　（6）跟蹤設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況。

　　支付管理

　　每月為進(jìn)展中的工程進(jìn)行評(píng)估，并向甲方提交《進(jìn)度款審核表》，作中期付款之用。

　　索賠管理

　　海天咨詢以合同為依據(jù)，充分發(fā)揮咨詢方作為專業(yè)顧問的技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，實(shí)施包括對總包、指定分包和指定供應(yīng)商的索賠或反索賠，最大程度地保護(hù)甲方的利益不受傷害，從根源上保護(hù)甲方的利益。

　　四、 竣工結(jié)算階段

　　竣工結(jié)算階段，包括了具體的服務(wù)流程，以及造價(jià)數(shù)據(jù)庫的整理和后評(píng)價(jià)等工作。

　　竣工結(jié)算階段，海天咨詢提供的服務(wù)流程如下。

　　造價(jià)數(shù)據(jù)庫的整理。包括整理人工、材料、機(jī)械各要素消耗指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、價(jià)格水平；設(shè)備、材料、成品、半成品的產(chǎn)地、供應(yīng)商名錄、規(guī)格等。按照甲方的要求，總結(jié)分析各個(gè)項(xiàng)目的《指標(biāo)分析報(bào)告》，包含編制依據(jù)、工程概況、單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、分部分項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、每平米人工和材料消耗量、材料價(jià)格等項(xiàng)目和數(shù)據(jù)。

　　后評(píng)價(jià)工作，包括查找失誤與不足，對初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算三算對比，從設(shè)計(jì)、預(yù)算編制（工程量清單）、招投標(biāo)、合同管理、過程簽證變更管理、甲方審定的施工方案措施、材料設(shè)備采購方面，分析建安工程費(fèi)用變動(dòng)的關(guān)鍵影響因素，為甲方提交項(xiàng)目過程執(zhí)行中分析總結(jié)報(bào)告，為甲方未來實(shí)施類似項(xiàng)目的實(shí)施積累經(jīng)驗(yàn)性、指導(dǎo)性資料。

　　五、 竣工備案后階段

　　這一階段是收尾階段，主要是配合甲方的資料整理和整改修正工作，本文從略。

　　花果篇

　　通過對凱瑞國寶花園項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn)，我們不難看出全程控建設(shè)成本管理體系貫穿整個(gè)項(xiàng)目，并為項(xiàng)目實(shí)施提供各種數(shù)據(jù)，為凱瑞集團(tuán)在項(xiàng)目實(shí)施的不同階段提供諸多如下好處：

 
　　總結(jié)篇

　　綜上所述，通過海天咨詢提供的全程控建設(shè)成本管理體系服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了以下目標(biāo)：

　　1、實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，降低項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本，最終將結(jié)算成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。

　　2、通過動(dòng)態(tài)成本月報(bào)的編制與上報(bào)，便于凱瑞集團(tuán)決策層領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)掌握項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)。

　　3、幫助凱瑞建立成本管理體系，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目成本管理的規(guī)范性和系統(tǒng)性管理，提升成本管控水平。這是融合了項(xiàng)目成本管理和企業(yè)成本管理的雙向服務(wù)。