海天密碼之一個(gè)體系是指集團(tuán)企業(yè)形成一個(gè)整體的成本管理體系，這個(gè)體系包《海天密碼之12》（12個(gè)月動(dòng)態(tài)月報(bào)）、《海天密碼之3》（三大關(guān)鍵點(diǎn)技術(shù)）這兩篇內(nèi)容的主旨。就是將12月動(dòng)態(tài)月報(bào)、設(shè)計(jì)優(yōu)化、合約規(guī)劃及集中采購(gòu)整合為一體，形成海天咨詢(xún)公司的建設(shè)成本管理解決方案，并因體裁衣、幫助建設(shè)企業(yè)建立起一個(gè)屬于自己的成本管理體系。

　　怎樣找到適合自身企業(yè)的成本管理模式，如何建立適合自身企業(yè)的成本管理體系，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都孜孜以求的目標(biāo)。

　　根據(jù)海天咨詢(xún)多年的成本控制經(jīng)驗(yàn)，海天咨詢(xún)成本控制專(zhuān)家組對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制狀態(tài)進(jìn)行了分析總結(jié)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制從初級(jí)到高級(jí)要經(jīng)過(guò)三個(gè)階段：被動(dòng)成本核算、主動(dòng)成本控制、戰(zhàn)略性成本資源優(yōu)化配置。

　　而目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都處在第二個(gè)階段，即主動(dòng)成本控制階段，所以，其工作的重點(diǎn)是：目標(biāo)成本控制、全成本責(zé)任制、限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程量清單、合約規(guī)劃、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)。海天咨詢(xún)公司有針對(duì)性的對(duì)主動(dòng)成本控制的控制方法進(jìn)行了研究，總結(jié)出包含12月動(dòng)態(tài)月報(bào)、設(shè)計(jì)優(yōu)化、合約規(guī)劃及集中采購(gòu)整合的系統(tǒng)的成本管理體系。

　　成本管理體系的流程是，通過(guò)目標(biāo)成本模板、設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、合約規(guī)劃模板、集中采購(gòu)等關(guān)鍵點(diǎn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理；參建單位通過(guò)成本管控文件和實(shí)踐實(shí)現(xiàn)作業(yè)過(guò)程成本管理；而管理團(tuán)隊(duì)和決策機(jī)構(gòu)則通過(guò)作業(yè)過(guò)程成本管理和過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理達(dá)成目標(biāo)成本的控制。

　　成本管理的組織系統(tǒng)包含7個(gè)階段：投資分析階段、發(fā)展策劃階段、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段、施工階段、和竣工結(jié)算階段。

　　一個(gè)集團(tuán)成本管理體系中集團(tuán)總部主要通過(guò)前期的宏觀投資分析、發(fā)展策劃、方案設(shè)計(jì)

　　階段完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》及《合約規(guī)劃（方案版）》，而項(xiàng)目公司在總公司方案版的基礎(chǔ)上通過(guò)施工圖設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》及《合約規(guī)劃（執(zhí)行版）》。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工階段的全過(guò)程，直到項(xiàng)目竣工后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算、總結(jié)，并移交集團(tuán)成本管理部，集團(tuán)總部再根據(jù)反饋資料更新地區(qū)成本基準(zhǔn)。

　　成本管理制度是成本管理程序順利實(shí)行的保證。成本管理程序包括：目標(biāo)成本管理程序；設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化程序；合同管理程序；工程預(yù)結(jié)算管理程序；工程付款管理程序。成本管理制度，包含成本管理部門(mén)的成本管理和各執(zhí)行部門(mén)的成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要表現(xiàn)在以下環(huán)節(jié)：投資分析階段的成本控制保證了宏觀環(huán)境下項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)最低；發(fā)展策劃階段的成本控制為將來(lái)的施工預(yù)算的成本控制提供基礎(chǔ)；方案設(shè)計(jì)的成本控制；施工圖設(shè)計(jì)的成本控制；招標(biāo)階段的成本控制；施工階段的成本控制；竣工、結(jié)算階段的成本控制；工程材料及設(shè)備管理以及其他環(huán)節(jié)的成本控制。

　　海天咨詢(xún)創(chuàng)新了于完善設(shè)計(jì)優(yōu)化的核心工具，是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的細(xì)化指標(biāo)：指標(biāo)值、限額設(shè)計(jì)值、同類(lèi)項(xiàng)目相應(yīng)指標(biāo)值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析出偏差的原因，并及時(shí)的與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通調(diào)整。

　　設(shè)計(jì)優(yōu)化的程序包括：設(shè)計(jì)限額的制定，設(shè)計(jì)限額的下達(dá)，設(shè)計(jì)限額的執(zhí)行，設(shè)計(jì)成果的檢查，優(yōu)化設(shè)計(jì)。

　　合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級(jí)分解的方式”分解為合同大類(lèi)，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個(gè)過(guò)程的合同簽訂及變更的一種管控手段；合約規(guī)劃編制的過(guò)程是費(fèi)項(xiàng)分解與組合的過(guò)程；合約規(guī)劃編制涉及各個(gè)部門(mén)，由成本管理中心組織編制；合約規(guī)劃的編制時(shí)間與公司的管理成熟程度有很大關(guān)系，一般從方案設(shè)計(jì)階段開(kāi)始編制合約規(guī)劃。

　　集中采購(gòu)程序是由項(xiàng)目公司向集團(tuán)總部發(fā)出采購(gòu)申請(qǐng)，集團(tuán)總部擬定采購(gòu)計(jì)劃。通過(guò)進(jìn)行統(tǒng)一集中的供應(yīng)商管理與評(píng)估、采購(gòu)價(jià)格管理、采購(gòu)招投標(biāo)管理，匯集采購(gòu)計(jì)劃調(diào)整匯總，形成綜合采購(gòu)計(jì)劃，并進(jìn)行貨物的集中訂購(gòu)業(yè)務(wù)和集中結(jié)算業(yè)務(wù)。為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)采購(gòu)業(yè)務(wù)集中管控的需求，集中采購(gòu)包括以下幾種模式的應(yīng)用：集中定價(jià)、分開(kāi)采購(gòu)；集中訂貨、分開(kāi)收貨付款；集中訂貨、分開(kāi)收貨、集中付款；集中采購(gòu)調(diào)撥。